Dwie umowy. Jeden przelew.
Bieżący najem po naszej stronie.
Film w trzy minuty prowadzi Cię przez całą drogę — od zgłoszenia mieszkania po najem z gwarancją czynszu. Sekcje poniżej rozkładają każdy krok na części.
01 · Struktura
Dwie umowy. Ty jesteś stroną tylko jednej.
Cityroom podpisuje z Tobą umowę najmu i staje się najemcą Twojego mieszkania — Twoim jedynym kontrahentem jest spółka. Osobne umowy z osobami, które w mieszkaniu mieszkają, podpisujemy już my: z regulaminem mieszkania jako załącznikiem i kaucją, którą pobieramy i rozliczamy sami.
Nie stoimy między Tobą a najemcami — stoimy na ich miejscu. Dlatego pustostan i brak płatności to nasz problem, a do Ciebie nikt nie dzwoni.
Do Ciebie nikt nie dzwoni — czynsz przychodzi w stałej kwocie.
02 · Start
Najpierw uruchamiamy mieszkanie. Potem płacimy zgodnie z umową.
Po przejęciu lokalu bierzemy tydzień na przygotowanie go do prezentacji i sesji zdjęciowej. Na znalezienie najemców dajemy sobie maksymalnie cztery tygodnie — to górna granica, nie plan; zwykle wynajmujemy szybciej.
Jeśli po czterech tygodniach lokal wciąż stoi pusty, od tego momentu płacimy Ci czynsz z własnych środków — niezależnie od obłożenia, 10. dnia każdego miesiąca, do końca umowy. Puste mieszkanie od tej chwili jest wyłącznie naszym kosztem.
Po czterech tygodniach gwarancja włącza się na stałe
Tydzień na przygotowanie i sesję, potem poszukiwanie najemców — zwykle krócej niż limit.
Przed granicą
Uruchamiamy mieszkanie i szukamy najemców. Koszt i praca po naszej stronie.
Po granicy — na stałe
10. dnia każdego miesiąca stała kwota na Twoim koncie, niezależnie od obłożenia.
03 · Przygotowanie
Wynajmuje się to, do czego można się wprowadzić od razu.
Najemca decyduje na podstawie zdjęć w pierwszych sekundach, a lokal gotowy do wprowadzenia wynajmuje się szybciej i za lepszą stawkę. Dlatego przed publikacją ogłoszeń mieszkanie musi spełniać standard startowy:
- czyste, najlepiej świeżo odmalowane ściany,
- w pełni umeblowane pokoje — ze szczególnym naciskiem na świeże, dobrej jakości łóżka i materace,
- podstawowy komplet w kuchni i sprzęt do sprzątania.
Standard oceniamy na podstawie danych i zdjęć. Jeśli czegoś brakuje, dostajesz konkretną listę — braki możesz uzupełnić samodzielnie albo skorzystać z finansowania, które opisujemy niżej.
04 · Finansowanie
Nie chcesz wykładać na start? Wykładamy my.
Przygotowanie lub odświeżenie mieszkania może sfinansować Cityroom. Rozliczamy je przez czasowe pomniejszenie albo wstrzymanie wypłaty czynszu. Dokładny zakres prac i okres rozliczenia ustalamy indywidualnie dla Twojego mieszkania.
W okresie rozliczenia wypłata może być pomniejszona albo wstrzymana. Zakres przygotowania i sposób rozliczenia wymagają wcześniejszego ustalenia.
05 · Najemcy
Wiemy, kto zamieszka — zanim dostanie klucze.
Zaczynamy od rozmowy — przeprowadzamy ją z każdym, kto się zgłasza; przez osiem lat było ich ponad dziesięć tysięcy. Potem weryfikujemy tożsamość, zarobki i zadłużenie. Umowę podpisuje tylko ten, kto zaliczył wszystkie cztery etapy — żadnego „wydaje się w porządku”.
Nie wybierasz najemcy i nie ponosisz skutków złego wyboru — umowa jest nasza, rotacja i windykacja też. Twoja kwota nie zależy od tego, kto mieszka.
Weryfikacja od 2017 roku
Doświadczenie i intuicja do ludzi, których nabiera się tylko w praktyce — słyszymy rzeczy, których nie widać w dokumentach.
06 · Umowa i regulamin
Porządek nie jest prośbą. Jest w umowie najemcy.
Do każdej umowy z najemcą dołączamy regulamin mieszkania: zasady porządku i ciszy, grafik sprzątania części wspólnej, obowiązkowe OC. To załącznik do umowy, więc naruszenie regulaminu jest naruszeniem umowy — mamy podstawę, żeby reagować, ze skrajnym przypadkiem włącznie: wypowiedzeniem najemcy.
W mieszkaniach na pokoje ktoś na miejscu pilnuje części wspólnej i zgłasza usterki, zanim staną się awarią. Stan lokalu sprawdzamy też w trakcie najmu, nie tylko przy przekazaniu i odbiorze.
7.1. Najemca zobowiązuje się do przestrzegania Regulaminu mieszkania, stanowiącego załącznik nr 1 do niniejszej umowy, w tym zasad porządku i ciszy oraz grafiku sprzątania części wspólnej.
7.2. Najemca utrzymuje w okresie najmu ubezpieczenie OC w życiu prywatnym i przedkłada polisę na każde wezwanie Wynajmującego.
7.3. Naruszenie Regulaminu stanowi naruszenie umowy i uprawnia Wynajmującego do działań przewidzianych umową, z wypowiedzeniem włącznie.
7.4. Wynajmujący zastrzega sobie prawo okresowej kontroli stanu lokalu w trakcie trwania najmu, po uprzedzeniu Najemcy…
07 · Usterki i awarie
Trzy ścieżki. Tylko jedna dochodzi do Ciebie.
Drobna usterka — naprawiamy z własnych środków, zwykle nawet się o niej nie dowiadujesz. Awaria z winy najemcy — koszt pokrywa najemca; mamy jego kaucję, OC i umowę. Poważna awaria bez niczyjej winy — pęknięta rura, padnięta lodówka — to jedyny przypadek, w którym płacisz. Mówimy to wprost.
Także wtedy nie wykładasz gotówki: dostajesz od nas wiadomość z rzeczowym opisem, rozwiązaniem i kosztem do akceptacji — po Twojej zgodzie naprawę organizujemy i opłacamy my, a kwotę odliczamy od kolejnego czynszu. Nie szukasz hydraulika o 23:00 — dział techniczny działa całą dobę.
Kosztów pilnujemy jak własnych, bo w dwóch przypadkach na trzy to nasze koszty — naprawiamy zamiast wymieniać, a przy wymianie korzystamy też ze sprzętu serwisowanego.
Cityroom · dział technicznyRozszczelniony agregat w lodówce — sprzęt dożywa swojego żywota, naprawa nieopłacalna.
Używana, serwisowana lodówka z serwisu AGD, z którym współpracujemy — z gwarancją sprawności, za ułamek ceny nowej.
08 · Media i administracja
Media schodzą z Twojej głowy — i z Twojego nazwiska.
Wszystko, co da się przepisać — prąd, gaz — przepisujemy: na nas przy mieszkaniach na pokoje, na najemców przy mieszkaniach w całości. Jeśli najemca przestaje płacić za media, zadłuża samego siebie, nie Ciebie. Po wyprowadzce przepisujemy umowę na kolejnego najemcę, a przy zakończeniu współpracy — z powrotem na Ciebie.
Nie chodzisz po urzędach ani dostawcach — przy podpisaniu umowy podpisujesz pełnomocnictwo i całe przepisywanie robimy za Ciebie.
Opłatę za administrację doliczamy do Twojego przelewu albo płacimy bezpośrednio (np. EBOK). Korespondencję ze wspólnotą prowadzimy my — przeglądy, pisma, wejścia do lokalu.
09 · Standardowy miesiąc
Jeden dzień w miesiącu. Reszta dzieje się w tle.
10. dnia miesiąca przychodzi przelew — ta sama kwota niezależnie od rotacji, opóźnień najemców i pustostanu. Poza tym kontaktujemy się tylko w czterech sytuacjach: poważna awaria wymagająca Twojej decyzji, rozliczenie okresowe, zmiana warunków umowy, zakończenie współpracy.
Jeśli żadna z nich nie zaszła, jedyną wiadomością od nas jest przelew. Rotacja najemców, windykacja, zgłoszenia z całej doby, naprawy, kontrola stanu mieszkania i administracja budynku dzieją się bez Twojego udziału.
10 · Zwrot mieszkania
Koniec współpracy jest opisany pierwszego dnia.
Umowę zawieramy na czas nieokreślony, minimum 12 miesięcy, potem 6 miesięcy wypowiedzenia. Na koniec zwracamy lokal w stanie nie pogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia — odbiór odbywa się na podstawie tego samego protokołu, który podpisaliśmy przy wydaniu. Mieszkanie wraca umeblowane i sprawne, a umowy mediów przepisujemy z powrotem na Ciebie: możesz wynajmować dalej samodzielnie albo sprzedawać bez przygotowań.
Chcesz sprzedać w trakcie umowy? Nie blokujemy sprzedaży — ustalamy termin i sposób zakończenia, a lokal z działającym najmem bywa dla inwestora atrakcyjniejszy.
samodzielnie albo kontynuujesz współpracę z nami
bez przygotowań — lokal gotowy do pokazania
11 · Porównanie
Kto obsługuje najem, a kto ponosi ryzyko?
W zarządzaniu prowizyjnym firma działa w Twoim imieniu. W naszym modelu sama wynajmuje od Ciebie mieszkanie. To zmienia stronę umowy i rozkład ryzyka. Szczegółowy zakres usług zależy od konkretnej oferty.
| Kryterium | Model prowizyjny | Cityroom |
|---|---|---|
| Strona umowy z lokatorem | Właściciel | Cityroom |
| Pustostan | Ryzyko właściciela, jeśli umowa nie przewiduje osobnej gwarancji | Ryzyko Cityroom — Twoja kwota bez zmian |
| Zaległości lokatora | Ryzyko właściciela, jeśli umowa nie przewiduje osobnej gwarancji | Ryzyko Cityroom |
| Rozliczenie z właścicielem | Wpływy z najmu pomniejszone o wynagrodzenie zarządcy według umowy | Stały czynsz zapisany w umowie z Cityroom |
| Szukanie i weryfikacja najemcy | Zarządca w imieniu właściciela, w zakresie umowy | Cityroom — na własne ryzyko |
| Poważna awaria bez niczyjej winy | Zakres kosztów ustala umowa | Koszt właściciela; organizację naprawy bierzemy na siebie |
Co jeszcze porównać w konkretnej ofercie?
Rozliczanie kaucji, kontakt z administracją, prowadzenie mediów, zgody na naprawy i opłaty za zmianę najemcy mogą być częścią zarządzania prowizyjnego. Sam model nie przesądza, kto wykonuje te czynności ani ile kosztują. Sprawdź zakres i cennik w umowie.
W Cityroom obsługujemy najemców, kaucje, administrację i media. Drobne usterki oraz zmianę najemcy bierzemy na siebie. Zasady poważnych awarii i finansowania przygotowania opisaliśmy w osobnych sekcjach.
Najważniejsze zasady opisaliśmy powyżej. Wzór PDF nie jest jeszcze dostępny na stronie. Jeśli chcesz omówić zapisy umowy, skontaktuj się z nami.
12 · Pytania
Resztki wątpliwości, w tym te najostrzejsze
Jeśli czegoś tu brakuje, napisz na zarzad@cityroom.pl — dopiszemy pytanie do tej listy.
Wypełnij formularz i dołącz rzeczowe zdjęcia. Kompletne dane mogą wystarczyć do oferty bez wizyty w mieszkaniu.
- Wstępna stawka dla Twojego mieszkania
- Zakres przygotowania i jego wpływ na pierwsze miesiące
- Sposób przepisania mediów dopasowany do Twojego mieszkania
Na jak długo podpisujemy umowę?
Umowę zawieramy na czas nieokreślony, minimum 12 miesięcy, potem 6 miesięcy wypowiedzenia.
Co się stanie, jeśli spółka przestanie mi płacić?
Zobowiązanie do zapłaty wynika z umowy najmu z Cityroom. Podczas lockdownów w 2020 roku wypłacaliśmy właścicielom umówione kwoty z własnych środków mimo pustostanów.
Dlaczego dostaję mniej, niż wynosi stawka rynkowa?
Bo różnica jest ceną ryzyka, które przestaje być Twoje. Przy samodzielnym wynajmie stawka rynkowa jest przychodem tylko w miesiącach, w których wszystko działa: jest najemca, płaci w terminie, nic się nie psuje. Pustostan, zaległości, rotacja i naprawy zjadają jej część — u nas te pozycje są po stronie Cityroom, a Twoja kwota jest stała co miesiąc. Nie zakładamy, że roczny przychód będzie taki sam w obu modelach. Porównaj indywidualną ofertę Cityroom z realnymi wpływami i kosztami samodzielnego najmu, a także z czasem, który na niego poświęcasz.
Chcę sprzedać mieszkanie w trakcie umowy. Co wtedy?
Nie blokujemy sprzedaży. Ustalamy termin i sposób zakończenia współpracy, a Ty prowadzisz transakcję. Część kupujących — zwłaszcza inwestorzy — traktuje lokal z działającym najmem i stałym przychodem jako atut, nie przeszkodę. Jeśli kupujący chce kontynuować współpracę z nami, umowa może przejść na niego.
Kto płaci za poważną awarię?
Drobne naprawy eksploatacyjne pokrywa Cityroom. Przy poważniejszej awarii niezawinionej przez najemcę akceptujesz rozwiązanie i koszt; organizujemy naprawę, wykładamy koszt i potrącamy go z kolejnego czynszu.
Jaka jest druga sytuacja, w której płacę?
Przygotowanie lub odświeżenie może sfinansować Cityroom i rozliczyć przez czasowe pomniejszenie albo wstrzymanie wypłaty. Zakres i okres ustalamy dla konkretnego mieszkania.
Czy mogę wejść do swojego mieszkania?
Tak — w terminie uzgodnionym z nami. W mieszkaniu mieszkają najemcy z umową i prawem do prywatności, więc wizyty nie odbywają się z zaskoczenia — umawiamy je i towarzyszymy w oględzinach. Na co dzień stan lokalu kontrolujemy my i to my jesteśmy od tego, żebyś nie musiał sprawdzać niczego osobiście.
Czy mieszkanie musi być umeblowane?
Przygotowanie lub odświeżenie może sfinansować Cityroom i rozliczyć przez czasowe pomniejszenie albo wstrzymanie wypłaty. Zakres i okres ustalamy dla konkretnego mieszkania.
Kto odpowiada za zniszczenia zrobione przez najemcę?
Szkody wyrządzone przez najemcę usuwa Cityroom na własny koszt. Zabezpieczeniem są kaucja i obowiązkowe OC najemcy. Mieszkanie wraca w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia.
Ile trwa uruchomienie współpracy?
Od przekazania mieszkania przewidujemy tydzień na przygotowanie, następnie cztery tygodnie na wynajęcie. Po tym okresie czynsz jest należny niezależnie od obłożenia.
Czy podpisujecie umowę na każde mieszkanie w Poznaniu?
Podnajem z gwarancją czynszu oferujemy wyłącznie w Poznaniu. Kompletny formularz i rzeczowe zdjęcia mogą wystarczyć do przygotowania oferty bez wizji lokalnej. Stawkę ustalamy indywidualnie dla konkretnego mieszkania.