Dwie umowy. Jeden przelew.
Zero spraw na Twojej głowie.
Film w trzy minuty prowadzi Cię przez całą drogę — od zgłoszenia mieszkania po prawdziwie pasywny dochód. Sekcje poniżej rozkładają każdy krok na części.
01 · Struktura
Dwie umowy. Ty jesteś stroną tylko jednej.
Cityroom podpisuje z Tobą umowę najmu i staje się najemcą Twojego mieszkania — Twoim jedynym kontrahentem jest spółka. Osobne umowy z osobami, które w mieszkaniu mieszkają, podpisujemy już my: z regulaminem mieszkania jako załącznikiem i kaucją, którą pobieramy i rozliczamy sami.
Nie stoimy między Tobą a najemcami — stoimy na ich miejscu. Dlatego pustostan i brak płatności to nasz problem, a do Ciebie nikt nie dzwoni.
Do Ciebie nikt nie dzwoni — czynsz przychodzi w stałej kwocie.
02 · Start
Najpierw uruchamiamy mieszkanie. Potem gwarancja działa już zawsze.
Po przejęciu lokalu bierzemy tydzień na przygotowanie go do prezentacji i sesji zdjęciowej. Na znalezienie najemców dajemy sobie maksymalnie cztery tygodnie — to górna granica, nie plan; zwykle wynajmujemy szybciej.
Jeśli po czterech tygodniach lokal wciąż stoi pusty, od tego momentu płacimy Ci czynsz z własnych środków — niezależnie od obłożenia, 10. dnia każdego miesiąca, do końca umowy. Puste mieszkanie od tej chwili jest wyłącznie naszym kosztem.
Po czterech tygodniach gwarancja włącza się na stałe
Tydzień na przygotowanie i sesję, potem poszukiwanie najemców — zwykle krócej niż limit.
Przed granicą
Uruchamiamy mieszkanie i szukamy najemców. Koszt i praca po naszej stronie.
Po granicy — na stałe
10. dnia każdego miesiąca stała kwota na Twoim koncie, niezależnie od obłożenia.
03 · Przygotowanie
Wynajmuje się to, do czego można się wprowadzić od razu.
Najemca decyduje na podstawie zdjęć w pierwszych sekundach, a lokal gotowy do wprowadzenia wynajmuje się szybciej i za lepszą stawkę. Dlatego przed publikacją ogłoszeń mieszkanie musi spełniać standard startowy:
- czyste, najlepiej świeżo odmalowane ściany,
- w pełni umeblowane pokoje — ze szczególnym naciskiem na świeże, dobrej jakości łóżka i materace,
- podstawowy komplet w kuchni i sprzęt do sprzątania.
Standard sprawdzamy przy oględzinach. Jeśli czegoś brakuje, dostajesz konkretną listę — braki możesz uzupełnić samodzielnie albo skorzystać z finansowania, które opisujemy niżej.
04 · Finansowanie
Nie chcesz wykładać na start? Wykładamy my.
Jeśli mieszkanie nie spełnia jeszcze standardu, przygotowanie możemy sfinansować w całości — bez przedpłat i faktur do zapłaty po Twojej stronie. Nakład odzyskujemy przez pomniejszenie czynszu: po kosztach, bez marży na pracach, do równowartości wydatków. Na ten wariant dostajesz indywidualną ofertę — zakres prac i kosztorys akceptujesz przed startem.
Uczciwie: w okresie spłaty czynsz jest pomniejszony, w pierwszym miesiącu bywa zerowy. Po spłacie pełna stawka wraca na stałe — nie zostaje po niej żadna opłata.
05 · Najemcy
Wiemy, kto zamieszka — zanim dostanie klucze.
Zaczynamy od rozmowy — przeprowadzamy ją z każdym, kto się zgłasza; przez osiem lat było ich ponad dziesięć tysięcy. Potem weryfikujemy tożsamość, zarobki i zadłużenie. Umowę podpisuje tylko ten, kto zaliczył wszystkie cztery etapy — żadnego „wydaje się w porządku”.
Nie wybierasz najemcy i nie ponosisz skutków złego wyboru — umowa jest nasza, rotacja i windykacja też. Twoja kwota nie zależy od tego, kto mieszka.
Weryfikacja od 2017 roku
Doświadczenie i intuicja do ludzi, których nabiera się tylko w praktyce — słyszymy rzeczy, których nie widać w dokumentach.
06 · Umowa i regulamin
Porządek nie jest prośbą. Jest w umowie najemcy.
Do każdej umowy z najemcą dołączamy regulamin mieszkania: zasady porządku i ciszy, grafik sprzątania części wspólnej, obowiązkowe OC. To załącznik do umowy, więc naruszenie regulaminu jest naruszeniem umowy — mamy podstawę, żeby reagować, ze skrajnym przypadkiem włącznie: wypowiedzeniem najemcy.
W mieszkaniach na pokoje ktoś na miejscu pilnuje części wspólnej i zgłasza usterki, zanim staną się awarią. Stan lokalu sprawdzamy też w trakcie najmu, nie tylko przy przekazaniu i odbiorze.
Umowa najmu — najemca × Cityroom
7.1. Najemca zobowiązuje się do przestrzegania Regulaminu mieszkania, stanowiącego załącznik nr 1 do niniejszej umowy, w tym zasad porządku i ciszy oraz grafiku sprzątania części wspólnej.
7.2. Najemca utrzymuje w okresie najmu ubezpieczenie OC w życiu prywatnym i przedkłada polisę na każde wezwanie Wynajmującego.
7.3. Naruszenie Regulaminu stanowi naruszenie umowy i uprawnia Wynajmującego do działań przewidzianych umową, z wypowiedzeniem włącznie.
7.4. Wynajmujący zastrzega sobie prawo okresowej kontroli stanu lokalu w trakcie trwania najmu, po uprzedzeniu Najemcy…
07 · Usterki i awarie
Trzy ścieżki. Tylko jedna dochodzi do Ciebie.
Drobna usterka — naprawiamy z własnych środków, zwykle nawet się o niej nie dowiadujesz. Awaria z winy najemcy — koszt pokrywa najemca; mamy jego kaucję, OC i umowę. Poważna awaria bez niczyjej winy — pęknięta rura, padnięta lodówka — to jedyny przypadek, w którym płacisz. Mówimy to wprost.
Także wtedy nie wykładasz gotówki: dostajesz od nas wiadomość z rzeczowym opisem, rozwiązaniem i kosztem do akceptacji — po Twojej zgodzie naprawę organizujemy i opłacamy my, a kwotę odliczamy od kolejnego czynszu. Nie szukasz hydraulika o 23:00 — dział techniczny działa całą dobę.
Kosztów pilnujemy jak własnych, bo w dwóch przypadkach na trzy to nasze koszty — naprawiamy zamiast wymieniać, a przy wymianie korzystamy też ze sprzętu serwisowanego.
Zgłoszenie usterkitrzy możliwe ścieżki
Odebrane
Cityroom · dział technicznyRozszczelniony agregat w lodówce — sprzęt dożywa swojego żywota, naprawa nieopłacalna.
Używana, serwisowana lodówka z serwisu AGD, z którym współpracujemy — z gwarancją sprawności, za ułamek ceny nowej.
08 · Media i administracja
Media schodzą z Twojej głowy — i z Twojego nazwiska.
Wszystko, co da się przepisać — prąd, gaz — przepisujemy: na nas przy mieszkaniach na pokoje, na najemców przy mieszkaniach w całości. Jeśli najemca przestaje płacić za media, zadłuża samego siebie, nie Ciebie. Po wyprowadzce przepisujemy umowę na kolejnego najemcę, a przy zakończeniu współpracy — z powrotem na Ciebie.
Nie chodzisz po urzędach ani dostawcach — przy podpisaniu umowy podpisujesz pełnomocnictwo i całe przepisywanie robimy za Ciebie.
Opłatę za administrację doliczamy do Twojego przelewu albo płacimy bezpośrednio (np. EBOK). Korespondencję ze wspólnotą prowadzimy my — przeglądy, pisma, wejścia do lokalu.
09 · Standardowy miesiąc
Jeden dzień w miesiącu. Reszta dzieje się w tle.
10. dnia miesiąca przychodzi przelew — ta sama kwota niezależnie od rotacji, opóźnień najemców i pustostanu. Poza tym kontaktujemy się tylko w czterech sytuacjach: poważna awaria wymagająca Twojej decyzji, rozliczenie okresowe, zmiana warunków umowy, zakończenie współpracy.
Jeśli żadna z nich nie zaszła, jedyną wiadomością od nas jest przelew. Rotacja najemców, windykacja, zgłoszenia z całej doby, naprawy, kontrola stanu mieszkania i administracja budynku dzieją się bez Twojego udziału.
10 · Zwrot mieszkania
Koniec współpracy jest opisany pierwszego dnia.
Umowa trwa minimum 12 miesięcy. Na koniec zwracamy lokal w stanie nie pogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia — odbiór odbywa się na podstawie tego samego protokołu, który podpisaliśmy przy wydaniu. Mieszkanie wraca umeblowane i sprawne, a umowy mediów przepisujemy z powrotem na Ciebie: możesz wynajmować dalej samodzielnie albo sprzedawać bez przygotowań.
Chcesz sprzedać w trakcie umowy? Nie blokujemy sprzedaży — ustalamy termin i sposób zakończenia, a lokal z działającym najmem bywa dla inwestora atrakcyjniejszy.
Wynajmujesz dalej
samodzielnie albo z nami, na kolejny okres
Sprzedajesz
bez przygotowań — lokal gotowy do pokazania
11 · Porównanie
Różnica jest strukturalna, nie jakościowa.
Poniżej nie ma ocen ani przymiotników — tylko odpowiedzi na pytanie „kto”. Kto jest stroną umowy, kto ponosi które ryzyko, kto płaci za co. Ostatni wiersz jest identyczny w obu kolumnach i zostawiamy go widocznym.
Ostatni wiersz zostawiamy w tabeli świadomie. Awaria instalacji czy pieca jest kosztem właściciela w każdym modelu — różnica polega na tym, kto ją organizuje, finansuje z góry i rozlicza.
Wzór umowy najmu — ten sam, który podpisujemy, z §2 o okresie poszukiwań i zapisami o kosztach napraw. Bez formularza i bez zostawiania numeru telefonu.
12 · Pytania
Resztki wątpliwości, w tym te najostrzejsze
Jeśli czegoś tu brakuje, napisz na kontakt@cityroom.pl — dopiszemy pytanie do tej listy.
Piętnaście minut rozmowy z Pawłem. Podajemy konkretną kwotę i mówimy, czy w Twoim lokalu potrzebne jest przygotowanie.
- Konkretna kwota czynszu, nie widełki
- Zakres przygotowania i jego wpływ na pierwsze miesiące
- Sposób przepisania mediów dopasowany do Twojego mieszkania
Co się stanie, jeśli spółka przestanie mi płacić?
Masz z nami umowę najmu, więc brak zapłaty czynszu jest niewykonaniem umowy — z takimi samymi konsekwencjami, jakie miałby wobec Ciebie każdy inny najemca, w tym możliwością wypowiedzenia i dochodzenia należności. Po naszej stronie: działamy od 2017 roku, portfel mieszkań jest rozproszony, a spółka ma polisę odpowiedzialności cywilnej. Nie jesteś zależny od jednego najemcy — jesteś stroną umowy z firmą, która zarabia na wielu lokalach jednocześnie.
Dlaczego dostaję mniej, niż wynosi stawka rynkowa?
Bo różnica jest ceną ryzyka, które przestaje być Twoje. Przy samodzielnym wynajmie stawka rynkowa jest przychodem tylko w miesiącach, w których wszystko działa: jest najemca, płaci w terminie, nic się nie psuje. Pustostan, zaległości, rotacja i naprawy zjadają jej część — u nas te pozycje są po stronie Cityroom, a Twoja kwota jest stała co miesiąc. W skali roku rachunek wychodzi zbliżony; różnica jest w czasie, który poświęcasz, i pewności, z jaką planujesz.
Chcę sprzedać mieszkanie w trakcie umowy. Co wtedy?
Nie blokujemy sprzedaży. Ustalamy termin i sposób zakończenia współpracy, a Ty prowadzisz transakcję. Część kupujących — zwłaszcza inwestorzy — traktuje lokal z działającym najmem i stałym przychodem jako atut, nie przeszkodę. Jeśli kupujący chce kontynuować współpracę z nami, umowa może przejść na niego.
Kto płaci za poważną awarię?
Zależy od przyczyny. Awaria z winy najemcy — płaci najemca; mamy jego kaucję, OC i umowę. Awaria bez niczyjej winy — pęknięta rura, wyeksploatowany piec — jest kosztem właściciela, w każdym modelu na rynku. Różnica w naszym: dostajesz opis sytuacji, proponowane rozwiązanie i koszt do akceptacji, my organizujemy naprawę i płacimy wykonawcy, a zaakceptowana kwota schodzi z kolejnego czynszu. Nie wykładasz gotówki i nie robisz żadnego przelewu.
Jaka jest druga sytuacja, w której płacę?
Finansowanie przygotowania mieszkania — jeśli z niego korzystasz. Gdy standard startowy uzupełniamy my, nakład odzyskujemy przez pomniejszenie czynszu: po kosztach, do równowartości wydatków, według kosztorysu zaakceptowanego przez Ciebie przed startem. W okresie spłaty czynsz jest pomniejszony, w pierwszym miesiącu bywa zerowy — po spłacie pełna stawka wraca na stałe. Jeśli przygotowujesz mieszkanie samodzielnie, ta sytuacja Cię nie dotyczy.
Czy mogę wejść do swojego mieszkania?
Tak — w terminie uzgodnionym z nami. W mieszkaniu mieszkają najemcy z umową i prawem do prywatności, więc wizyty nie odbywają się z zaskoczenia — umawiamy je i towarzyszymy w oględzinach. Na co dzień stan lokalu kontrolujemy my i to my jesteśmy od tego, żebyś nie musiał sprawdzać niczego osobiście.
Czy mieszkanie musi być umeblowane?
Do startu najmu — tak, w standardzie startowym: czyste ściany, pełne umeblowanie z dobrymi łóżkami i materacami, podstawowy komplet w kuchni. Ale nie musi być takie w dniu zgłoszenia. Przy oględzinach dostajesz konkretną listę braków — uzupełniasz je samodzielnie albo robimy to my z rozliczeniem przez pomniejszenie czynszu.
Kto odpowiada za zniszczenia zrobione przez najemcę?
Najemca — a egzekwujemy to my. Mamy jego kaucję, obowiązkowe OC i umowę z regulaminem, którego naruszenie jest naruszeniem umowy. Ty nie prowadzisz z nikim sporu. Niezależnie od tego, na koniec współpracy zwracamy Ci lokal w stanie nie pogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia — na podstawie protokołu z dnia wydania.
Ile trwa uruchomienie współpracy?
Od zgłoszenia do umowy zwykle 1–2 tygodnie: wycena, oględziny, finalna stawka, podpis. Po przejęciu lokalu tydzień przygotowania do prezentacji i sesji zdjęciowej, potem maksymalnie cztery tygodnie na wynajęcie — po tym terminie płacimy niezależnie od obłożenia. Jeśli mieszkanie wymaga większego przygotowania, harmonogram ustalamy w kosztorysie przed startem.
Czy podpisujecie umowę na każde mieszkanie w Poznaniu?
Nie. Podpisujemy, gdy stawka gwarantowana ma pokrycie w realnym potencjale lokalu — bo płacimy ją niezależnie od obłożenia, więc liczymy ostrożnie. Działamy w Poznaniu i okolicach; mieszkania spoza tego zasięgu i lokale nietypowe kierujemy do indywidualnej rozmowy. Wstępną kwotę poznasz w kilka minut, finalną — po oględzinach.